Для оформления выписки из ЕГРН найдите ваш объект:

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной?

Для объектов недвижимости устанавливаются два вида стоимости: кадастровая и рыночная. Суть их различна, как и величина, поскольку используются для разных целей. При продаже квартиры важным фактором цены, является рыночный показатель, а для расчета налогов государство устанавливает стоимость на основании кадастровой оценки. Разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры и в чем их разница.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Понятие кадастровой стоимости недвижимого имущества дано в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно законодательной нормы, это стоимость объекта, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Такая оценка проводится массово по объектам недвижимости и их стоимость зависит от формальных признаков, таких как:

  • площадь помещения,
  • тип дома,
  • район местоположения и т.д.

При этом не учитываются индивидуальные характеристики квартиры, например, наличие ремонта, вид из окна и прочие особенности конкретного жилья.

До 2015 года инвентаризационная стоимость квартиры значительно отличалась от реальной рыночной. Она была значительно ниже и с годами уменьшалась за счет применения ежегодного коэффициента износа. От этой величины исчислялся имущественный налог. После внесения изменений в налоговое законодательство в 2015 году расчет налога стал производиться от кадастровой стоимости имущества, а для перехода от инвентаризационной к кадастровой оценке предусмотрен пятилетний период, заканчивающийся 1 января 2020 года.

Кадастровую стоимость квартиры можно уточнить в Едином государственном реестре недвижимости, где хранится вся информация об объектах. В выписке из ЕГРН будет обозначена стоимость на дату проведения последней кадастровой оценки.

Узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру?

Законом устанавливается периодичность определения стоимости недвижимости по кадастровому заключению. Оценка проводится:

  • для вех Регионов РФ — не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;
  • для Москвы, С-Петербурга и Севастополя – не чаще одного раза в 2 года.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Под рыночной стоимостью недвижимости следует понимать наиболее вероятную цену продажи ее на рынке в результате спроса и конкуренции. Это величина, за которую квартиру готовы купить.

На этот показатель влияет множество факторов и не только индивидуальных характеристик жилья:

  • район нахождения, год постройки дома, наличие коммуникаций и ближайшей инфраструктуры;
  • наличие ремонта и его качество, перепланировка, встраиваемая мебель и другие особенности квартиры, внесенные собственниками;
  • покупательная способность, валютный курс, сезонность, колебание спроса и т.д.

Как правило, определяется, исходя из аналогичных предложений по продаже жилья с одинаковыми условиями. Это ориентировочная стоимость, которая не может иметь постоянное значение в течение длительного периода времени.

Рыночная цена фигурирует при совершении сделок с квартирой, это договорная составляющая между покупателем и продавцом. Ее указывают в договоре при купле-продаже, дарении, обмене жилья, а также в целях наследования и оформления кредита на покупку квартиры.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость присваивается жилью в результате массовой государственной оценки на основании применения специальной методики расчетов. Здесь невозможно применить индивидуальный подход и приблизить цену к реальной рыночной.

Рыночная оценка производится на основании более тщательного изучения характеристик конкретной квартиры, учитывая особенности, внесенные ее владельцами. Здесь важно не только местоположение дома и ближайшая инфраструктура, но и наличие иных моментов, повышающих стоимость жилья на рынке недвижимости.

Поэтому кадастровая стоимость может оказаться выше или ниже рыночной и это будет зависеть от состояния самой квартиры. Массовый подход к оценке может приравнять кадастровую стоимость одинаковых по площади квартир в одном доме. Но никогда не сделает равным рыночную цену жилья с дорогим ремонтом и того, где ремонт не делали с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кадастровую стоимость применяют при расчете налога на имущество, но при продаже квартиры налог с дохода исчисляется от рыночной цены (стоимости по договору сделки). Но для того, чтобы граждане не уклонялись от уплаты налога с продажи, также используется кадастровая составляющая. Определяется величина, равная 70% от кадастровой стоимости квартиры. Если сумма сделки окажется менее этого показателя, то он и ложится в основу для расчета налога.

Справка. Налог с продажи квартиры платят не все граждане, а только те, кто попадает под условия, предусмотренные Налоговым кодексом. По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Публичная кадастровая карта